Na co zwrócić uwagę podczas zawierania umowy sprzedaży nieruchomości?

Umowa sprzedaży nieruchomości jest czynnością prawną, która dochodzi do skutku z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli obu stron w odpowiedniej formie. Dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości wymaga się złożenia oświadczeń woli przez strony umowy w formie aktu notarialnego. Forma ta została zastrzeżona pod rygorem nieważności. W razie niedochowania tej formy czynność prawna nie będzie ważna, co oznacza, że nie będzie uznawana za dokonaną i nie będzie wywoływała skutków prawnych.

Umowa sprzedaży wymaga także zachowania tzw. essentialia negotii, czyli pewnych treści koniecznych do jej zawarcia, tj. ceny i jednoznacznego oznaczenia stron oraz nieruchomości.

Do elementów umowy, które nie są konieczne, ale mogą być umieszczone i zwykle są uwzględniane w umowie, należą: oznaczenie terminu wydania nieruchomości, sposób płatności, zadatek, zaliczka, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, itp.

W umowie sprzedaży nieruchomości, której celem jest przeniesienie prawa do rzeczy (czyli mającej skutek rozporządzający), nie można zastrzegać warunku lub terminu. Postanowienie wprowadzające warunek lub termin może być natomiast umieszczone w umowie o skutku wyłącznie zobowiązującym do sprzedaży nieruchomości. Jednak w takim przypadku nadejście terminu lub ziszczenie się warunku nie powoduje samo przez siebie przejścia prawa własności nieruchomości. Potrzebne jest dodatkowo zawarcie umowy o skutku rozporządzającym dla przejścia prawa majątkowego.

Przed nabyciem nieruchomości warto sprawdzić następujące aspekty prawne:

• czy na obszarze nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jaka jest jego treść,
• jeśli nieruchomość nie podlega pod regulację miejscowego planu, warto ustalić, jakie postanowienia planu ogólnego gminy (względnie w braku ogólnego planu gminy jakie postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy) mają do niej zastosowanie,
• czy dla nieruchomości zostały wydane decyzje o pozwoleniu na budowę lub decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• jeśli dla nieruchomości decyzje te nie zostały wydane, czy mogą pojawić się przeszkody lub ograniczenia w uzyskaniu tych decyzji,
• czy w stosunku do nieruchomości nie ma zastosowania prawo pierwokupu,
• czy znajdują zastosowanie wobec nieruchomości jakieś ustawowe ograniczenia w jej nabyciu lub zbyciu,
• czy druga strona czynności prawnej ma pełną zdolność do czynności prawnych (w przypadku osób fizycznych) lub czy ma odpowiednie umocowanie do działania w imieniu i na rzecz jednostki organizacyjnej (w przypadku osób prawnych lub ułomnych osób prawnych) jako członek zarządu lub jako wspólnik uprawniony do samodzielnej reprezentacji,
• w przypadku pełnomocnictwa czy udzielono je w formie aktu notarialnego, czy pełnomocnik działa w granicach swojego umocowania i czy pełnomocnictwo było udzielone z zachowaniem wymogów ustawowych lub umownych (w przypadku osób prawnych i ułomnych osób prawnych),
• czy osoba prawna lub ułomna osoba prawna dysponuje dokumentem, z którego wynika, że zgoda na zbycie lub nabycie nieruchomości została powzięta przez właściwe organy i z zachowaniem wymogów umownych i ustawowych,
• czy w księdze wieczystej zamieszczono jakieś wpisy, które mają skuteczność wobec nabywcy nieruchomości, w szczególności czy w dziale hipotek w księdze wieczystej są jakieś wpisy,
• czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej czy też konieczne jest złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej,
• czy konieczne będzie uzyskiwanie zezwoleń na wycięcie drzew lub pozwolenia na rozbiórkę albo wyburzenie budynków.

Powyższe wyliczenie jest przykładowe.

Stan prawny na dzień 30.10.2024 r.